融信中国业绩大幅下滑30%,高价拿地“地王后遗症”显现

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2021-03-05 09:47

发轫于福建,后迁至上海的融信中国控股有限公司,在业内有着“地王收割机”称号,其此前高价拿地、高负债风险开始释放。

01业绩下滑

2月25日,融信中国(03301.HK)发布业绩快报称,预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。

盈利预告

公告显示,利润下降是因受新冠疫情影响,融信中国开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期,导致收入及利润确认延后;另外受国家房地产调控政策影响,导致物业组合平均毛利率下降。

值得注意的是,这是融信中国2017年以来业绩首次下滑。在业绩大幅下滑的同时,其经营获现能力也在恶化,2020年上半年其经营性现金流净额为-9.88亿元。

2020年,融信中国取得签约销售金额共计1551.7亿元,同比增长9.8%,擦线完成年度目标,但增速却达上市以来最低。

2015-2019年,融信中国销售同比增幅分别为33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。

据克而瑞数据显示,2020年融信集团以1192.6亿操盘金额位居房企第27位;以519.6万平方米操盘面积位居第40位。

2018年,融信中国合约销售从502亿大幅增长至1218亿,首度突破千亿大关。

克而瑞房企销售排名

业绩下滑、销售增速创新低背后,透露出融信中国前些年高价拿地的“地王后遗症”开始显现。

02“地王后遗症”显现

据官网介绍,融信集团于2003年成立,总部位于上海,2016年1月于香港联交所上市。

融信聚焦房地产主业,通过地产开发、物业服务、景观工程、资管运营等业务板块,实现全产业链协同发展。

融信集团官网

融信中国业绩大幅下滑,除了疫情和房地产调控原因外,其前些年高价拿地也是直接导致利润下滑的诱因之一。

2016年,融信中国登陆资本市场后,开启了一波“补仓”行为,其中拿了不少地王项目和高价地。

当年,融信中国在全国收割了21块土地,增加土储超500万平方米,拿地均价高达8650元/平;2017年又大手笔拿了78个项目,新增总建筑面积1481.53万平方米。

近年来,融信中国“地王后遗症”显现,高价拿地、高负债的风险开始释放,超高土储成本大幅压减了项目的利润空间。

相较于同行,融信中国的销售毛利率和净利率一直比较低,2020年上半年其毛利率仅为14.91%,同比2019年的24.24%大幅下滑。

销售毛利率

截至2020年6月末,融信中国总资产为2207.41亿元,总负债1794.49亿元,净资产412.92亿元,资产负债率81.29%。

从房企融资新规“三道红线”来看,融信中国剔除预收款项的资产负债率为74%,净负债率92%,现金短债比为1.7,可以看出其踩中一道红线,被划入“黄档”阵营。

《小债看市》分析债务结构发现,融信中国主要以流动负债为主,占总债务的71%。

截至2020年6月末,融信中国流动负债有1268.46亿元,其一年内到期的短债债务有183.92亿元。

相较于短债压力,融信中国的流动性较好,其账上现金及现金等价物有312.6亿元,可以覆盖短期负债。

除此之外,融信中国还有526.03亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息债务有505.45亿元。

整体来看,融信中国刚性债务合计692.84亿元,主要以长期有息债务为主,带息债务比为39%。

在偿债资金方面,近年来融信中国主要依赖于外部融资,尤其是高频发行美元债,且发债成本较高。

《小债看市》统计,目前融信中国存续美元债10只,存续规模37.24亿美元,其中有两笔债券票息高于10%,其一年内到期的债券有9.14亿美元。

存续美元债(部分)

总得来看,2020年融信中国业绩大幅下滑,销售增速创新低,销售毛利率较低;近年来“地王后遗症”显现,高价拿地、高负债风险开始释放。

03欧氏三兄弟

莆田欧氏家族草根起家,一门三富豪,在当地坐享盛名,就是在国内家族企业中也算是凤毛麟角。

欧宗洪有两个哥哥,老大是欧氏集团创始人欧宗金,老二是正荣集团创始人欧宗荣,他在家中排行第三,当地人称“欧老三”。

上世纪80、90年代,跟随改革开放的浪潮,欧氏两个大哥先行外出谋生。一开始他们在建筑工地施工,之后便开始承接工程,欧氏兄弟从“桥路业务”切入,由此获得了第一桶金。

后来,成年后的欧宗洪也凭借兄长铺好的道路,涌入创业大潮中。

2000年,欧宗洪正式进入地产业,投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。三年后他转战福州开拓市场,成立了融信中国的前身。

融信集团董事局主席欧宗洪

然而,在融信刚成立的几年里,欧宗洪基本没什么作为。直到2007年全国房价出现增长,开发商积极抢占土地市场。

2007年,欧宗洪在一场土拍上,以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价拿下当时的福州单价“地王”项目。

戏剧性的是,拿下“地王”的次年,国家出台楼市调控政策,福州楼市成交量“腰斩”,欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式,将地块退回以挽回损失。

此后十年间,欧宗洪带着融信深入福建漳州、厦门等市场,并向长三角区域上海、杭州等地“探路”,2013年进入了全国地产TOP50行列。

2016年,融信迎来高光时刻,45岁的欧宗洪抢先在二哥的正荣集团之前上市了。

上市后,融信中国总部从福建迁至上海。在欧宗洪的带领下,融信开启“土地收割”模式,由于高价拿地,他也被业界冠以“地王收割机”的称号。

然而,“历史总是惊人的相似”。2016年底逢上海楼市“限价”政策,融信以天价拿下的“上海地王”又一度被套牢。

近年来,融信中国的“地王后遗症”逐步显现,高价拿地、高负债风险始终随行在欧宗洪左右。

在这期间,欧宗洪进行高频次的发债,用于流转现有债务再融资。

值得注意的是,融信中国少数股东在净利润中获得的损益占比,明显低于在权益总额中的占比,存在“明股实债”嫌疑。



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